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| HOME 税金無駄遣いの二子玉川再開発（二子玉川東再開発） | ||
THE TOKYO TOWERSの問題THE TOKYO TOWERSの問題は売主の販売手法に端を発する。売主はオリックス・リアルエステート、東急不動産、住友商事である。ミサワホームが経営再建中のため、事業を住友商事に売却した点でも話題になった。販売会社は三井不動産販売、東急リバブル、住商建物である。THE TOKYO TOWERSは竣工の3年前から販売する超青田売り物件である。分譲開始は2005年07月で、竣工は2008年01月である。東急リバブル東急不動産らの販売手法は陳腐化リスクや環境の変化リスク等の経年リスクを消費者に押し付けるものである。晴海、勝どき駅前、築地市場跡地と、周辺に再開発の予定が続くため、将来はタワーに囲まれる可能性が高い。 「住まいサーフィン」のユーザー評価で以下のように指摘されていた。「将来的に激変するであろう周辺環境 それは客の判断に任せるという販売姿勢 変更だらけのモデルルーム 重く多すぎるカタログ」。「いかんせん、売り方に問題ありでは・・・」。
環状2号線高架化でTHE TOKYO TOWERS購入者に衝撃環状2号線高架化でTHE TOKYO TOWERS（ザ・トーキョー・タワーズ、TTT、中央区勝どき）購入者に衝撃が走った。東京都は地上方式としていた環状2号線の計画を修正し、勝どき地区を高架方式にすると中央区議会で説明した（2006年6月28日）。清澄通りで環状3号線と交差させる（「環状2号線、勝どきは高架方式」中央区民新聞2006年7月10日）。THE TOKYO TOWERSの傍を高架が通ることになり、環境は激変する。マンション購入者は購入住戸だけでなく、周囲の環境も全て想像して購入するものである。高架化では絵が変わってしまう。薄暗い高架下が真横になってしまうのは最悪である。高架下というのは大体、落書き・自転車・廃材置き場になることが多い。
THE TOKYO TOWERSに土壌汚染対策不十分との評価THE TOKYO TOWERS敷地は準工業地域であり、埋め立て地であるため、土壌汚染が懸念される。しかし購入検討者が土壌調査の報告書の提示を求めてもモデルルームにないとして拒否された。そのため、「土壌汚染の対策手順について、説明不十分である」と評価された（「マンションモデルルーム訪問日記 THE TOKYO TOWERS」2006年4月15日）。THE TOKYO TOWERSには他にも多くの問題を指摘できる。土地面積に比例して、世帯数が多すぎる。UR賃貸が同居し、賃貸物件の比率が高い。UR賃貸は売却含みで、将来、管理組合の議決権等の問題が発生する危険がある。住戸プランには柱が多くすっきりしない。中柱が多く、ごつごつした印象がある。実は交通の利便性はあまり良くない。大江戸線利用者でなければ不便な立地である。オプションに金をかけなければ、一般のマンションと同程度の物件である。
THE TOKYO TOWERS建設地に土壌汚染疑惑東急不動産、住友商事らが分譲したTHE TOKYO TOWERS建設地（中央区勝どき六丁目）に土壌汚染疑惑が報道された。THE TOKYO TOWERS建設地の前の所有者であるミサワホーム子会社と、同土地購入のために融資した三菱東京ＵＦＪが計７５０億円もの債権放棄を行っている。この土地の簿価は約８５０億円。しかも中央区は５０億円の補助金を出しているため、住友商事側は、ただ同然でこの土地を入手したことになる。THE TOKYO TOWERS建設地が安価で叩き売られた理由として土壌汚染疑惑が主張されている。既に販売時からTHE TOKYO TOWERSは「土壌汚染の対策手順について、説明不十分である」と指摘されていた。 THE TOKYO TOWERS建設地には日本食料倉庫の倉庫として利用されており、ネズミや害虫駆除のため、さまざまな駆除剤が多量に使われていた。現在は使用禁止の毒物や劇物成分が入ったものが長年に渡り使用され、土壌を汚染している可能性が高いという。中央区がミサワホーム側が所有していた頃の調査では「鉛は環境基準値の１５倍、砒素は１２倍」といった結果が出ていたとする（山岡俊介「土壌汚染説も飛び出す、三菱東京ＵＦＪとミサワホーム巨額債権放棄の裏側 」アクセスジャーナル2007/05/28）。
土壌汚染説も飛び出す、三菱東京ＵＦＪとミサワホーム巨額債権放棄の裏側 http://straydog.way-nifty.com/yamaokashunsuke/2007/05/post_bae0.html THE TOKYO TOWERS建設地売買で株主代表訴訟の動き東急不動産、住友商事らが分譲したTHE TOKYO TOWERSの建設地売買に関して、三菱ＵＦＪファイナンシャル・グループ及びミサワホームホールディングスに対し、株主代表訴訟が提起される可能性があると報道された（山岡俊介「東京三菱ＵＦＪ、ミサワホーム持ち株会社に対し、近く株主代表訴訟の動き」アクセスジャーナル2007/04/16）。ミサワホームの子会社ミサワシティが旧ＵＦＪ銀行から融資を受けてTHE TOKYO TOWERS建設地を買収し、超高層マンションの建設を計画していた。そのため、ミサワホームは土地買収だけで８５０億円（簿価）を計上していた。しかしミサワホームの経営状態悪化により、2004年3月住友商事に売り渡された。 この際、ミサワシティと三菱東京ＵＦＪが計７５０億円もの債権放棄を行った。この理由として建設地の土壌汚染疑惑や「金融庁に対する検査忌避問題で追い込まれた旧ＵＦＪ首脳が、不良債権処理を焦り、ミサワホーム側の意向を無視し、住商側に問題の土地を叩き売った結果では？」との諸説が指摘されている。いずれにしても三菱ＵＦＪファイナンシャル・グループ及びミサワホームホールディングスに不当な不利益を与えた取引として、株主代表訴訟の動きが見られる。
THE TOKYO TOWERS内覧会に酷評東急不動産らのTHE TOKYO TOWERSは内覧会同行業者から酷評された。共用廊下・ポーチには傷や汚れを多数確認した。仕上未了の部分や仕上げ不良部分もあった。共用廊下の手摺アルミ笠木のジョイント部がずれていた。バルコニーにも設計上の問題や施工不良がある。床の長尺シートは一見しっかり貼れているようだが、指でつまむとベロベロっと剥がれた。隔てパネルは手で軽く叩いただけで、がたついていることがわかる。支柱のボルト締め不良が原因である。これは安全上の問題である。強風で外れたら大惨事になる。貯湯タンクの基礎もボルト設置を忘れていた。 洗面ボウルの排水管から漏水していた。排水管から漏水があったということは検査していなかったと思われても仕方ない。浴槽へ湯張りをすると、溢れそうになる。湧き上がりのアナウンスもなかった。 しかもTHE TOKYO TOWERSでは工事を担当したことがない従業員が買主検査に立ち会っていた。専門知識がないため、同行業者の質問には全く答えられなかった。東急不動産消費者契約法違反訴訟アルス東陽町301号室事件でも東急不動産はアルス建設に関与していない従業員・大島聡仁を契約者の前では担当者に仕立て上げた。何も知らない大島は当然のことながら、契約者の質問に一度でもまともな回答をすることはなかった。
内覧会検査 中央区の「ＴＴＴマンション」 1番手 健さんのマンションアドバイス http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200709/article_11.html 内覧会検査 中央区の「ＴＴＴマンション」 ２番手 健さんのマンションアドバイス http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200710/article_4.html 転売目的が多いTHE TOKYO TOWERS東急不動産らのTHE TOKYO TOWERSは転売目的での購入者が多い物件として雑誌で紹介された（「30%下落を覚悟せよ」日経ビジネス2008年2月11日号10頁）。THE TOKYO TOWERSは完成前から30個余りが中古市場で売りに出されていた。売買益を狙ってのものだが、不動産市場の落ち込みにより、思惑通りに売れる保証はないと雑誌に登場した不動産ファンド関係者は断言する。転売目的の購入者が多いと、マンションの管理組合運営が適切になされない可能性が高い。しかも不動産不況で中々売れず、空き家が増えることになる。叩き売りのような事態になれば住民層も変わってしまう。居住するためにマンションを購入する人々にとっては避けるべき物件である。
THE TOKYO TOWERS建設現場で傷害致死事件か東急不動産らのTHE TOKYO TOWERS建設現場で建設作業員による傷害致死事件が起きたと指摘された。建設会社社長・鎌倉孝之容疑者（２８）は2007年10月22日午後4時頃、中央区勝どき6丁目の建設現場で、建設作業員の男性の頭をけり死亡させた。死亡したのは、東京都江東区大島、作業員佐藤実さん（５９）。鎌倉容疑者は佐藤さんのヘルメットをかぶった頭を安全靴で蹴り上げ、頭部打撲の傷害を負わせ、死亡させた疑い。容疑を認めているという。活字媒体では「勝どき6丁目」としか書かれていないが、映像媒体では事件現場としてTHE TOKYO TOWERSを映している。ヘルメットを被った作業員の幽霊の地縛霊スポットとなってしまうかもしれない。
「作業員けり死亡させる＝建設会社社長を逮捕」時事通信2007/12/03 「暴行され受診、帰宅し９日後死亡 警視庁、病院から聴取」朝日新聞2007年12月3日 THE TOKYO TOWERS賃貸契約者に不満THE TOKYO TOWERS賃貸契約者から不満の声が上がっている。THE TOKYO TOWERSは2008年1月竣工だが、2008年3月6日から2008年3月31日までの申込者に対し、「春の住み替えキャンペーン」と題して礼金（家賃2か月分）を0ヶ月とするキャンペーンを始めたためである。竣工後にキャンペーンを行うことから、入居者が少ないことが推測できる。キャンペーン開始以前に契約した人は怒り爆発である。貸主代理の住商建物に問い合わせた契約者もいるが、「私たちはあくまで貸主代理、一切責任はありません。メールを出したのは広告代理店、方針を決めたのは東急コミュニティー。東急コミュニティーがダメと言ってるからダメ」と、まともに話し合おうとしなかったという。
キャピタルマークタワーの不吉キャピタルマークタワー建設地では作業員の死亡事故が発生している。2004年8月2日にビル解体現場で壁の一部が崩れ、作業員が約10メートルの高さから地上に転落して死亡した。キャピタルマークタワー周辺は運河臭い。夕方になると臭うということは、ヘドロから発生するメタンガスと推測される。この臭いを無くすには、運河を浚ってヘドロを取り除くしかないだろう。狭くて橋の多い運河だから浚渫船も入り難いし、かなりの難工事になる。 東急不動産のマンションには何の望みもないように思われる。それが証拠に鉄筋コンクリートの無機質な四壁は冷ややかな印象を高じさせる。壁のように聳える四角い建物の影まで歩を進めても不快な臭気は少しも変わろうとしなかった。溶鉱炉の窓を思わせる濃い色で夕日が路地に溜まっていた。プンプンたる悪臭も煮詰められたということか、ムッとする温度を孕みながら辟易させるばかりであった。
東急不動産物件の価値下落東急不動産（東急コミュニティー管理）物件の資産価値下落は著しい。近隣物件と比較すると顕著である。同じく江東区東陽一丁目で2003年に分譲されたアルスとデュオ・スカーラ東陽町を比較する。その後、アルスの二階住戸（1LDK+DEN、61.53平米）が2980万円で売りに出された（2006年5月24日）。媒介業者は株式会社大京住宅流通である。一方、デュオ・スカーラ東陽町の三階住戸（1LDK、37.35平米）も同時期に売りに出された（2006年5月26日）。媒介業者はセンチュリー21リリーストで、売値は2980万円である。面積ではアルスの方が倍近くあるのに対し、価格は同じである。 価格の下落を避けられなかった物件には、それなりの理由がある。東急不動産物件の魅力の低さを示している。東急不動産物件の管理は子会社の東急コミュニティーが受託する。東急コミュニティーの杜撰な管理も資産価値低下に反映していると考えられる。
プライヴブルー東京で早くも売却東急不動産の新築マンション「プライヴブルー東京」（豊洲四丁目）は早くも売りに出された。プライヴブルー東京は2005年2月に竣工したが、遅くとも2006年11月には売りに出された。売りに出された住戸はB棟で、20階建（地下1階）の5階である。駐車場は37台も空きがあるとする。駐車場使用料はマンション管理組合にとって大きな収入源である。これだけ空きがあると管理組合財政へのインパクトは大きい。プライヴブルー東京の新築分譲時の販売担当者には東急リバブル住宅営業本部・宮崎英隆がいる。宮崎はプライヴブルー東京を担当する前に担当した東急不動産物件で騙し売りを行った。宮崎が宅地建物取引主任者として重要事項説明を行った契約は消費者契約法第4条第2項に基づき取り消され、東京地裁平成18年8月30日判決により、売買代金の返還が命じられた（東急不動産消費者契約法違反訴訟）。
東急不動産物件の流動性リスク不動産が売れないということは非常に恐ろしいことである。不動産は他の資産よりも流動性が低く、売りたい時に売りたい価格で売れない、いわゆる流動性リスクが高い。不動産はの流通マーケットは株などに比べて発達しておらず、情報も不足している。これらが流動性リスクを高める要因となっている。買い手がみつからなければ売って損を確定することすらできない。その恐怖は想像すらつかない。株式投資現物ならばゼロで終わりだが、不動産は売れないからといって捨てることもできない。固定資産税や管理費は払っていかなければならない。購入者にとっては死ぬまで地獄である。東急リバブル東急不動産のような悪徳企業から不動産を購入するリスクは甚大である。
高層マンションの問題東急不動産のキャピタルマークタワーやTHE TOKYO TOWERS等の超高層マンションには問題がある。「ちょっと風が吹いただけでも上層階は揺れる。心身ともにいい影響を与えるわけがない。地震が起これば岩屋ウインドファーム（青森県東通村岩屋）の発電用風車のように折れてしまいそうである。おまけに一階まで降りるのに時間がかかるので、だんだん出歩かなくなる。高齢者はとたんに弱って寝たきりになったりする。子供の情操教育にも悪影響があるといわれ、ヨーロッパなどでは絶対にお目にかかれないシロモノである」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、217頁）。 「高層のマンションなどというと、そのイメージにつられてあたかもすべての住戸から気持ちのよい景色が一望できると思い込んでしまう人が少なくないが、そんなことはない」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、108頁）。 都市問題に詳しい法政大学の五十嵐敬喜教授は「一気に超高層住宅ができる例は海外にはない。同世代が一挙に入居すると、教育問題や高齢化も同時に起きる。しかも超高層は老朽化時の管理が大変。それらを考えた街づくりなのか疑問だ」と話す（「武蔵小杉に超高層マンション建設ラッシュ」朝日新聞2006年7月22日）。
高層マンションで健康悪化高層マンションでは住民の心身への悪影響が指摘されている。高層階に住む住民は低層階に住む人に比べて精神状態が不安定である割合が高い。 高血圧症や妊娠障害などの出現率を高める。 幼児の自立行動の達成が低い。 人間の歴史を省みても、地上から非常に高い閉ざされた空間に住むことは不自然である。 東海大の研究グループが横浜市内の2000人を対象に行った調査では高血圧症と高層との関連性が導き出された。これまでに心臓病や脳卒中、糖尿病、貧血、肝臓病などで治療を受けたことのある人では高血圧症と診断された人は1・2階に住む人7.4％に対し、3・4階に住む人では16.7％、5階以上に住む人となると20.4％に達した。 「一番の原因にはストレスが考えられます。高層階に住んでいると一日中外出しないという人がかなりおり、他人との交流も途絶えがち。また間取りによっては閉鎖感を覚えることも考えられます」と分析する。 また別の調査では、高層住宅で6階以上に住む人には耳鳴りや肩凝り、頭痛を訴える人が多く、これが10階以上になると極端に増えるという結果も出ている。「これは本人には分かりませんが、建物がわずかに揺れているせいだと思われます。今後、住宅の高層化と人口の高齢化が進むため、高層階に住む高齢者の割合も高くなるでしょうが、高血圧症など何らかの既往歴を持つ人は極力、低い階に住むようにすべきです。現在、高層階に住んでいる人は、できるだけ外出し、他人との交流などでストレスを発散するよう努めてください」とアドバイスしている。
高層マンションの地震被害高層マンションの設備全体の機能が保持できるのは地表震度4までである。震度5強になると重傷者を輩出し、住むに住めないただの箱と化す（矢野克巳『マンションは地震に弱い』日経BP社、2006年）。上層階ほど地震の揺れは大きくなる。地震時の揺れは建物の高さによって増幅される。高い位置の階の揺れが大きくなるのは避けられない。気象庁による「計測震度階」で大まかに表現すると、1階（地上）での揺れをAとすると、中層階の震度はA+0.5相当に、上層階ではA+1相当に、それぞれ増幅される。地上で震度6弱だった地震は、上層階では震度7となる。たとえ震度6弱の地震でも、上層階は日本でこれまでに発生した大地震と同等以上の揺れにさらされてしまう。 上層階ほど災害時の避難が難しい。特に恐ろしいのはエレベーターの停止がもたらすパニックである。高層階の住民は「陸の孤島」に閉じ込められ、救助や物資供給に支障をきたす修羅場になる。彼らには避難場所さえなく、タワー難民が発生する（「高層マンション「孤島」の恐怖」読売ウィークリー2006年3月19日号）。「住民が居住解に孤立し、“高層難民”化する恐れも年々高まる」（「動き始めた減災」読売新聞2006年8月30日）。 震度５弱くらいからエレベータが停止し、保守会社が点検を行わなければ運転再開が不可能となる。高層階に住んでいた場合、移動手段を失い、高層難民になり、ライフラインが復旧するまでの間、生活物資を確保するため地上まで階段で往復するか、備蓄物資を消費しながら上階で生活しなければならない。 阪神・淡路大震災（1995年１月17日）は道路、鉄道、電気、水道、ガス、電話等のライフラインを寸断し、都市機能を大きく混乱させた。超高層ビルはライフラインの被害で最大の影響を受ける。エレベーターという上下の動線が止まると、ビルが使い物にならない。その超高層の中でも最悪なのは分譲マンションである。エレベーターは共有部分になる。復旧するためにはまず住民の合意を取り付ける必要があり、機動的に対処しにくい。
超高層ビル、長周期地震動で倒壊の恐れ超高層ビルは長周期地震動に弱い。長周期の地震波が来ると共振を起こし、倒壊する恐れが十分にある。長周期地震動は、周期が数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れである。巨大地震に伴って発生し、周期が数秒以上のゆっくりとした揺れである。超高層ビルや長いつり橋等の巨大な建築物と揺れの波長が合うと、共振して大きな揺れをもたらす。土木学会と日本建築学会は、巨大地震に伴って発生する揺れの周期が数秒以上のゆっくりとした「長周期地震動」の影響で、超高層ビル等に対し、これまでの想定以上の負荷がかかり、損傷する恐れがあると主張する（「巨大地震「長周期」揺れ、超高層にも危険」読売新聞2006年11月21日）。両学会は共同提言で、地震エネルギーを吸収する装置を設置するなど、補強工事を行うよう建築物の耐震性向上を求めた（2006年11月20日）。 2003年9月の十勝沖地震の際に、北海道苫小牧市の製油タンク内の液体と共振して、タンク損傷の原因となった。超高層ビルは短周期の直下型大地震には強いとされる。実際、阪神大地震では他のビルや住宅より強かった。しかし阪神大地震は超高層ビルがプレート型地震に強い根拠にはならない。
埋立地の問題西新宿に高層ビルが多いのは地盤が固い場所だからである。マンハッタンは岩盤である。だから摩天楼が建てられる。東京の湾岸は埋め立てである。本来、高層ビルを建てるべき場所ではない。「最近では、ウォーターフロントなどと言って、埋め立て地にマンション等が建てられていますが、5年もしないうちに、周辺で地盤沈下が起きたり、あるいはマンションそれ自体に亀裂が入ったりしている例がたくさんあります」（石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、138頁）。 「大地震が起きれば東京テレポートは崩壊するだろう。ビルは残らず沈んでしまう。全世界の地震エネルギーの十パーセントがこの日本で放出されているんだよ。世界一地震の活動度が高い地域の上に未来都市を建設する傲慢さたるや、想像のほかじゃないかね？しかも、軟弱な地盤にだよ」（アルバート・アレツハウザー、真野明裕訳『東京大震災』徳間書店、1996年、18頁）。
高層マンションの危険最近、雨後の筍の如く、次々と建築されている高層マンションは大丈夫だろうか。近頃、妙にニョキニョキとマンションが建ちだしたと思っていたが、構造計算書耐震強度偽装というインチキが裏に隠されていたとは衝撃である。少なくとも密集地域に建てられた高層建築は直ぐにでも再確認を行う必要があるように思われる。今後建築予定の建物は徹底した検証が不可欠である。鉄筋がキッチリ入っていたとしても、コンクリート強度などはどうなってるか全く信用できない。事が起きた後の対応では、余計な市民の血税を使うことになる可能性が極めて高い。 大規模マンションのようなゼネコン一括工事の場合、「これじゃ原価割れだろ」という金額で協力会社（下請け）に半ば強制的に仕事を発注する。会社協力会社も食べて行く為に手抜き工事までとはいかなくても、あの手この手とコストダウンを考える。構造のような見えない箇所にしわ寄せが集中する。残念ながら、入居する人のことは、全く考えていない。特に設計施工という設計監理も施工も同じ会社の場合、甘くなる。建設業で大規模マンションに住んでいる人は、ほとんどいないのが現状である。
分譲価格に差がある物件は避ける「非常にわかりやすいマンションの見定め方として、同一物件で分譲価格に開きの大きくないマンションの方がいいということです。価格帯がピンからキリまであるマンションは、いろんな生活感を持った人が多く、管理がずさんになりがちなのは現実問題としてあります」（持田信一郎『「欠陥住宅・欠陥マンション」ここを見抜け！』KKベストセラーズ、1999年、94頁）。このような想像力が欠如した建物は行方を消したい人々や、違う人物になりたがっている放浪者、はぐれ者の溜まり場になりやすい。
高層マンション管理組合機能不全超高層マンションでは管理組合が機能不全になる恐れがある。第一に１棟当たりの区分所有者数は非常に多く、総会を開くのも大変である。しかも住民属性は格差社会を反映している。3000万円台の1LDKをローンで購入する低層階の人と、数億円単位の上層階の住戸を投資用に即金で購入するような富裕層が混在する。区分所有者間の合意形成は困難である。
高層タワーによる再開発は時代遅れ高層タワーによる再開発は時代遅れな感覚に依拠しているとの主張がある。ボストン大学人類学・社会学教授のメリー・ホワイトは『ニューズウィーク』のコラムで、森稔（森ビル社長）の垂直開発の考えを人間味に欠けたレトロなものだと一蹴し、公園や広場、歩道などで形成される横方向へ広がる街づくりに本来の人間味や快適性を見出している（メリー・ホワイト「六本木ヒルズの大いなる幻想」Newsweek日本版2003年7月2日号、11頁）。
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